为进一步改善城市社区居住环境，规范物业管理活动，提升物业服务质量，推动物业服务行业健康有序发展，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》等文件精神，结合街道实际，制定本实施办法。现向社会公开征求意见，请于3月20日前将意见通过书面、电话或邮寄方式反馈。 邮寄地址：丁香路116号，联系人：忻老师；电话：0574-87902172。

关于《新明街道关于进一步加强物业管理工作的实施办法》的起草说明.doc

一、文件出台背景

2022年4月1日《宁波市住宅小区物业管理条例》（宁波市第十五届人民代表大会常务委员会公告第45号）施行，文件进一步细化了基层在物业管理工作中的职责，为加强街道物业管理工作制度的落实，保障物业服务行业健康有序发展，因此需要对2017年5月17日印发的《新明街道办事处关于加强街道物业管理工作的通知（试行》（鄞新办[2017]42号）进行修改。

二、制定依据

根据《宁波市住宅小区物业管理条例》（宁波市第十五届人民代表大会常务委员会公告第45号）文件精神制定。

三、文件解读

（一）主要内容

1.强化组织领导与工作职责。成立街道物业管理工作领导小组负责街道辖区物业管理工作，设立办公室在物管站，负责日常工作。明确街道物管站和社区的工作职责。

2.建立健全物居业矛盾调处机制。建立物居业联席会议制度，通过定期召开会议讨论的方式加强区域内物业管理工作的沟通交流和相互学习促进；建立健全街道物业矛盾纠纷调处机制，将网格长、社区律师、社会调解组织纳入到街道物业矛盾纠纷调解体系，探索培养组建街道自己的矛盾调解专业化队伍。

3.强化对业主委员会的监督和指导。指导业委会依法选举处理；指导业委会依法选聘物业服务企业；指导业委会建立健全财务管理、印章管理、档案管理等工作制度；推进业委会将小区业委会公共账户进行第三方财务托管；建立起业委会业务指导和培训机制。

4.强化对物业服务企业的监督管理。规范小区“阳光公示”，定期对物业管理小区进行检查，检查结果通报反馈，有效整改，形成闭环。

5.健全市场准入和退出机制。对于辖区内表现优异的物业企业，街道在业委会进行物业选聘时予以推荐；明确物业退管后无物接手的项目，街道组织提供不超过六个月的应急服务；

6.完善考评工作机制。建立物业分类考评机制，完善年度优秀业委会主任和物业项目经理考评奖励机制，年度召开表彰大会颁发奖励，激发物业管理人员的荣誉感和使命感，促进物业行业健康有序发展。

（二）适用范围

本办法适用于新明街道行政区域内住宅小区物业管理活动及其监督管理；非住宅小区实行物业管理的，参照本办法执行。

（三）实施时间

自文件发布之日起实施。

四、解读单位

本文件由新明街道社区办解读，联系人: 忻天波  联系电话：87902172

为进一步改善城市社区居住环境，规范物业管理活动，提升物业服务质量，推动物业服务行业健康有序发展，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》等文件精神，结合街道实际，制定本实施办法。

一、总体要求与目标

（一）总体要求。坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，强化党建引领作用，从街道党工委统领、社区党委支撑、红色业委会服务三个维度，汇聚物业、社区、业委会三方力量，构建立体多元的物居业协商共治体系。

（二）工作目标。完善物业管理工作体系，将物业管理工作纳入社区日常工作，强化社区对物业服务企业的监督指导职责；建立健全物管站、社区、业委会、物业企业的管理网络；健全联动工作机制，妥善处理各类矛盾；推进“红色物业”建设，深入开展社区物业党建联建，共同参加社区治理；加强物业行业监管，指导物业服务企业不断提升服务水平，健全市场准入和退出机制，促进物业服务行业健康发展。

二、强化组织领导与工作职责

成立以街道分管领导为组长，各社区负责人为组员的物业管理工作领导小组。领导小组下设办公室，办公室设在街道物管站，统筹管理和指导辖区内的物业管理服务工作。

（一）街道物管站组织管理职责

指导业主大会、业委会的成立和换届，规范业委会运作；协调社区居委会、业委会和物业服务企业关系，调处物业矛盾纠纷；监督物业管理项目交接和物业资金的使用，对辖区内物业管理工作进行综合考评；指导辖区内前期物业招投标工作，负责小区物业服务企业退出监管工作。

（二）落实社区居委会物业管理职责

一是将物业管理纳入居委会主要工作职责。落实主任负责制，社区副主任专职指导、监督、协调辖区物业管理活动具体工作。二是加强对业主大会、业主委员会的指导。指导业主大会、业委会成立和换届工作，指导业主委员会合法合规使用物业维修资金，指导业委会依法履行自治管理职责。三是负责指导、监督小区物业资金的筹集和使用。四是参与对物业服务企业的日常检查和综合考核，监督物业服务企业物业服务合同履行情况，巡查辖区物业服务企业管理情况，每月按时填报《新明街道区域物业管理动态监控月报表》。五是调解处理物业矛盾纠纷。牵头成立由派出所、法律咨询、业主委员会、物业服务企业、业主共同参与的矛盾纠纷调解机制。依法、及时、妥善解决各类物业管理投诉。六是及时指导物业服务企业和业主委员会建立健全各项规章制度，实时掌握物业服务企业、业主委员会的动态。七是配合街道物管站做好其它工作。

三、建立健全物业矛盾纠纷调处机制

（一）建立物居业联席会议制度

街道物居业联席会议：由街道物管站牵头召开周例会和月例会。周例会由物管站和各社区物管负责人参加；月例会由物管站、各社区物管负责人、物业服务企业负责人和业委会负责人参加。遇有重大问题或特殊情况，可随时召开联席会议，街道律师、小区党组织成员、区级相关职能部门、居民意见领袖等可视情邀请参加会议，会后由物管站负责填写《物居业联席会议会议记录表》。

社区物居业联席会议：社区遇有重大问题或特殊情况时，由社区物管负责人牵头召开，社区主任、网格长、物业服务企业负责人和业委会负责人参加。物管站、街道律师、小区党组织成员、居民意见领袖等可视情邀请参加会议，会后由社区物管负责人负责填写《物居业联席会议会议记录表》。

物居业联席会议主要协调：业主委员会和物业服务企业依法履行职责的情况；业主委员会到届不按期组织换届选举、换届选举中对选举程序有争议等业主委员会换届过程中出现的问题；业主委员会、业主与物业服务企业之间存在的矛盾纠纷；物业服务企业选聘工作中出现的问题；物业服务企业在履行退出程序以及物业服务用房、业主档案、公共设施设备资料等交接过程中出现的问题；物业管理区域内发生的突发事件；小区大额维修资金使用，物业费调整等小区重大事项；其他物业管理需要协调的事项。

（二）建立物业日常投诉及矛盾调解快速应对制度

一般日常物业矛盾纠纷，由社区网格长介入调处，网格长无法调处的，交由社区副主任介入协调，同时社区要发挥专业性调解组织和社区法律顾问的作用。对于经社区多次调处仍无法解决的物业矛盾纠纷，社区及时报物管站，由街道物管站介入调处。矛盾调处完成后，由社区负责填写《物业矛盾调处信息记录表》。

（三）建立跨区域物业矛盾调解三支队伍

探索物业矛盾调解人才培养体系，由街道物管站负责指导，特聘老党员孙黎明提供全方位协助，搭建“教、学、训、战”一体化调解人才培育流水线。打造多面化调解队伍，分别组建由物业从业人员组成的“突击队”，由业委会主任组成的“冲锋队”，由社区物管负责人组成的“攻坚队”。重视人才梯队建设工作，积极培训普通社工和居民志愿者，结对开展“传帮带”工作，形成调解人才递次培养体系。对于复杂的物业矛盾，可视情启动回避机制，由其他社区矛调人员跨区域调解，实现街道全域范围内物业矛盾交叉化调解处置。   

四、强化对业主委员会的监督与指导

（一）指导业主委员会依法选举

小区首次成立业主委员会的，由社区居委会牵头组织；小区业主委员会正常换届选举的，由上一届业主委员会牵头组织，社区居委会做好指导和监督工作；小区业主委员会非正常换届选举的，由社区居委会组织小区业主进行选举。鼓励业主委员会委托专业第三方机构协助选举工作。指导社区居委会把好业委会相关人选的推荐关和审核关，重点排摸推荐党员身份的业主参选。

（二）指导业主委员会选聘物业服务企业

对小区选聘物业服务企业的流程进行指导、监督。业主委员会与物业公司签署物业服务合同后，社区居委会应督促业主委员会或物业公司将物业服务合同递交社区居委会和街道物管站备案。

（三）指导业主委员会开展日常工作

一是指导业主委员会建立健全内部管理制度，并定期检查相关制度执行情况，如财务管理制度、档案管理制度、印章管理制度、工程维修管理制度、会议制度等；二是鼓励业委会将小区业委会公共账户进行第三方财务托管；三是指导业主委员会协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾纠纷；四是指导业主委员会合法合规开展小区重大事项的决策；五是定期开展业委会业务指导和培训，不断加强业委会自我管理和自治能力。

五、强化对物业服务企业的监督管理

督促物业服务企业按物业服务合同严格履约，落实“阳光公示”、“透明公示”制度，督促物业服务企业在物业人员、服务标准、服务收费、财务报表等方面做到公示完整清晰；街道物管站要严把前期物业费、房屋保修金和物业专项维修资金的审核关，规范物业资金的使用；落实检查制度，定期组织全面督查，采取“一听二查三看四访”方式，检查人员填写物业服务合同履行情况检查表，对发现的问题实施闭环管理，推动相关问题有效整改。

六、健全市场准入和退出机制

对于服务到位、管理规范，且与属地管理部门及业委会关系融洽和谐的物业服务企业，在其参与街道物业项目招投标时予以优先考虑；对管理不到位、月度检查多次不合格，不配合政府工作的物业服务企业，街道物管站可向小区业主委员会建议解聘该物业服务企业，同时上报高新区住建部门建议将其列入黑榜名单，限制其参与前期物业项目招投标。

根据《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》，监管物业服务企业退出程序，规范退管小区临时物业管理过渡措施。退管后仍没有物业接管的小区，街道物管站应当组织实施应急物业服务或指定应急物业服务单位，提供垃圾清运、电梯运行、安全保卫、交通管理等维持物业管理区域基本生活秩序的应急物业服务。应急物业服务期限一般不超过六个月，相关费用由全体业主共同承担。

七、完善考评工作机制

（一）建立年度优秀物管人员奖励机制。按照不超过考核人数的30%，对表现优秀业委会主任、物业项目经理予以奖励，经费从小区物业行业管理经费列支，相关办法另行制订。举办优秀“物居业”管理人员交流会，激发“物居业”管理人员荣誉感和使命感。

（二）建立小区物业分类考评机制。对街道辖区内住宅和非住宅项目物业企业，由街道物管站牵头组织，社区、物业和辖区居民共同参与，制订相关考评办法。

关于《新明街道关于进一步加强物业管理工作实施办法》（征求意见稿）已于2024年2月20日至2024年3月20日在区政府信息公开平台网上征求意见，公示期间未收到相关反馈意见，特此说明。